המדריך המלא לקניית דירה

להלן יובא מדריך אשר יכול וישמש בזמן אמת לגבי קניית דירה, לרבות עצות בתחום וכן דרכי הפעולה הנדרשות.

מאחר ורכישת דירה מהווה, לרוב, את הנכס היקר ביותר אותו רוכש אדם, הרי שמוטב לנהוג במשנה זהירות משמעותי ביותר ואף להשקיע בעלויות למניעת אי אלו טעויות כגון שכירת עו"ד המתמחה ומתמצא בתחום.

בכל זאת, מדריך זה ינסה לתן עצות מועילות, אם כי, לא כתחליף לייעוץ משפטי.

א. בדיקת הנכס:

לעיתים שלב זה מגיע בסדר כרונולוגי טרם שלב זיכרון הדברים, שכן בזיכרון הדברים, ניתן לקבוע שיהא בכפוף לבדיקת הנכס תוך הצגת האישורים המתאימים ולא – יבוטל.

אך למען חיסכון בזמן יקר – מוטב בד"כ, לבדוק את הנכס טרם חתימה על זיכרון דברים ו/או טרם שלב כלשהו, ועל כן מומלץ לבצע בדיקה של הרכיבים הבאים:

1. נסח טאבו:

בדיקת הנכס מתחילה בבדיקת נסח טאבו – כיום ניתן אף באמצעות האינטרנט ובתשלום זעיר בסך 11 ש"ח.

בבדיקת נסח הטאבו ניתן להיווכח כי מוכר הדירה אכן הינו בעליה, כי אין על הנכס צווים כלשהם (הריסה וכד'), כי לא קיימות על הנכס זכויות לצדדים שלישיים (למעט לבנק במקרה משכנתא) וכמובן כי גודל הנכס והצמוד לו אכן כתיאור בעליו.

2. בדיקה סביבתית:

רצוי לבחון את סביבת המגורים ולא רק בפן בדיקת השכנים ומקורות רעש וכד', אלא אף בפן מדוקדק שכולל בדיקת תוכניות העירייה (תב"ע) וזאת בכדי להיווכח כי לא יחולו שינויים סביבתיים העלולים לגרום לחרטה כגון: בניית מבנה מול חזית חלונכם, בית ספר/גן ילדים חדש, מרכז סחר או קניון וכד'.

בעת החתימה על חוזה קניית דירה מקבלן או גורם פרטי, על פי רוב, יופיע קריטריון, המציין כי מוכר הדירה ביצע בדק בית כללי, ולא מצא בו כל פגם או נזק, וכי הנכס עומד בכל התנאים הדרושים. קריטריון זה, מחייב את רוכש הדירה לנקוט במספר צעדים, זאת במטרה לחסוך קשיים עתידיים בנוגע למצב הנכס.

ב. זיכרון דברים ו/או הסכם עקרונות:

בהיסטוריה הענפה בתחום היה נהוג לחתום הסכם בלחיצת יד. כיום, עם השינויים הרבים בתחומי החיים בכלל ובתחומי המשפט בפרט, ראוי לערוך הסכם ולהעלותו על הכתב, זאת למען הפגת חששות ויצירת מצג של אמון בין הצדדים. יתר על כן, על פי חוק, עסקת מקרקעין מחייבת מסמך בכתב.

יחד עם זאת, קיימת אסכולה הקובעת כי הסכם זיכרון דברים, עלול להוות דווקא מכשול בשל כבילתו את הצדדים, ובמה אמור:

רבים חושבים כי הסכם זיכרון דברים יגן עליהם ויחתום את העסקה שסוכמה בעל פה, כאשר, לרוב, אינם מודעים לסיכונים ולהשלכות הטמונות בחתימתו.

מאחר שזיכרון הדברים מהווה לעיתים חוזה לכל דבר, הרי שהפרתו עלולה להחשב כהפרת חוזה לכל דבר והצד המפר צפוי לקנס כספי, ואף יתירה מכך, הצד המפר צפוי לתביעה.

זאת ועוד. ראוי להדגיש כי יום חתימת זיכרון הדברים הוא היום הנחשב כיום רכישת הנכס ואף מהווה היום הקובע לתשלומי מיסים (מס רכישה ומס שבח).

לפיכך, מי מהצדדים שמעוניין לגבש הסכם זיכרון דברים, טוב ייעשה אם ייקח בחשבון את העובדה שבחתימתו הוא עלול להתחייב ללא דרך חזרה.

יחד עם זאת, ברור כי אם הצדדים מסכימים וגמרו בדעתם, באופן סופי, לבצע את העסקה – הרי שחתימת זיכרון דברים יכול שתהווה, בהתקיים התנאים השונים שפורטו בעסקה ענפה ומתמשכת, גיבוי מלא לכך.

ג. חוזה מכר:

לאחר בדיקת הנכס ולאחר עריכת זיכרון דברים, אם הוחלט לעשות כן, עוברים כבר לשלב המעשי והחשוב ביותר- הוא שלב חתימת חוזה המכר.

בשלב זה, אם לא נעשה כן קודם, מומלץ לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום.

בשלב זה, מלבד מס' החלטות מצומצם כגון: מועדי התשלום וגובהם, מועד העברת החזקה וכן בדבר מטלטלין הנותרים בדירה, מרבית העבודה עוברת לעו"ד.

על עוה"ד לכלול בחוזה את עיקרי הדברים הבאים:

1. מועדי תשלום וגובהם המדויק.

2. מועד מסירת החזקה לקונה.

3. הצהרות המוכר בדבר תקינות הנכס, היעדר ליקויים והיעדר חריגות בניה.

4. פיצוי מוסכם באם יחול איחור במסירת הנכס או איחורים בתשלומים.

5. כי הרוכש והמוכר יחתמו על טופס דיווח עסקה לרשויות מיסוי מקרקעין (מש"ח).

6. השארת סכום בנאמנות להבטחת תשלום כל המיסים והחובות.

7. קבלת כל האשורים הנצרכים להעברת הזכויות כגון ייפויי כח בלתי חוזרים.

לאחר חתימת חוזה המכר ולקראת סיום העסקה על עוה"ד לוודא כי בידי הרוכש קיימים הנתונים הבאים:

1. כי קיים ייפוי כוח בלתי חוזר מהמוכר להעברת הזכויות.

2. כי ישנם שטרי מכר החתומים על ידי המוכר ומאומתים על ידי עורך דין.

3. כי קיימים אישורי מס שבח / מס מכירה / מס רכוש.

4. כי הומצא אישור עירייה על העדר חובות ואישור להעברת הבעלות בנכס.

5. כי ישנו אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה בדבר העדר חבות בהיטל השבחה, המופנה ללשכת רישום המקרקעין.

כל האישורים צריכים להיות תקפים ומעודכנים.

ד. הערת אזהרה:

מכיוון שקיימת תקופה, לעיתים לא קצרה, בין מועד חתימת החוזה והעברת התשלום הראשוני ובין מועד סיום העסקה עד לרישום זכויות הרוכש בטאבו או בחברה המשכנת, הרי שייתכנו שיבושים ואף עוולות כגון מכירת הדירה, פעם נוספת, לצד שלישי ו/או "היעלמות" המוכר מהשטח וכד'.

לפיכך, לצורך הבטחת הזכויות על הנכס באופן חד משמעי, קיים מנגנון הגנה – הוא רישומה של הערת אזהרה.

רישום הערת אזהרה מתבצע במשרדי מנהל מקרקעי ישראל שבעיר מקום מושבו של הנכס (טאבו), ובעצם רישומה יש כדי להשרות על הקונה ביטחון מפני ביצוע עסקאות נוספות על הנכס.

יחד עם זאת, על מנת להגן אף על המוכר, נדרש הרוכש לחתום על בקשה למחיקתה של הערת אזהרה וכן על ייפוי כח המוחזקים בידי עוה"ד של המוכר וזאת אך לשם הזהירות, כאשר באם ההסכם מופר בידי הקונה יש בידי עוה"ד של המוכר לפעול למחיקת ההערה ולהשבת המצב לקדמותו.

יש להדגיש כי עצם רישום הערת האזהרה אינה יוצרת לקונה זכות קניינית בנכס, אלא רק מהווה תמרור אזהרה ומונעת עסקאות נוגדות מאוחרות.

בשולי הדברים נדגיש, כי רישום הערת האזהרה מתבצע אך ורק בטאבו, כלומר, באם הזכויות אשר אתם מבקשים לרכוש אינן רשומות בטאבו אלא במנהל מקרקעי ישראל ו/או חברות משכנות, או אז הבטחת זכויותיכם תתבצע בצורה אחרת, כגון מסירת הודעה על העברה + רישום משכון ברשם המשכונות או בדרכים אחרות.

רישום הערת האזהרה, יכולה להתבצע גם לבקשת קונה בלבד, ללא חתימתו של המוכר, ובלבד ויש מסמך חתום המעיד על ביצוע עסקה. על כן, מקובל, כי בד בבד עם רישום הערת האזהרה מובטחות זכויותיו של המוכר באופן כזה שהקונה חותם על בקשה למחיקתה ועל ייפוי כח המוחזקים בנאמנות בידי עוה"ד, אשר יכולים, במידה וההסכם מופר, לפעול למחיקתה.